Le calcul du déficit foncier : une source réelle d’économies d’impôt

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Le déficit foncier permet aux propriétaires d’un bien immobilier placé en location de défiscaliser une partie de leurs revenus fonciers. Il s’agit donc d’un levier pertinent pour optimiser sa fiscalité, encore faut-il bien en connaître le fonctionnement.

Le principe du déficit foncier

On parle de déficit foncier lorsque le revenu brut foncier, résultant des loyers perçus, est inférieur aux charges déductibles au cours d’une même année. Grâce à ce mécanisme, un propriétaire peut espérer diminuer la base de ses revenus imposables jusqu’à 10 700 € par an. D’où l’importance du calcul du déficit foncier. Ce dispositif s’avère particulièrement intéressant si l’investissement locatif concerne un logement ancien nécessitant des travaux. Toutefois, pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par le déficit foncier, il est impératif que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. De plus, l’article 156-I-3 du Code Général des Impôts précise que lorsque ce type de déficit a été imputé à un revenu, la location du bien concerné doit être poursuivie, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Les charges déductibles permettent de déterminer, sur une année, si un investissement locatif peut-être qualifié de déficitaire ou non selon la loi applicable aux revenus fonciers. Dans le cadre du calcul du déficit foncier, trois types de charges sont pris en compte :

  • Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : taxe foncière, frais d’agence immobilières, charges de copropriété et primes d’assurance ;
  • les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : intérêts d’emprunt et frais associés pour l’acquisition et la réparation du bien ;
  • les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration : tous les travaux destinés à entretenir et à améliorer le bien à l’exception des constructions d’extensions.

La technique de calcul du déficit foncier

Tout d’abord, le calcul du déficit foncier impute les charges financières aux revenus fonciers. Si le résultat obtenu est négatif, alors il sera déduit du revenu foncier durant les 10 années suivantes. A l’inverse, si le résultat est positif, il faut alors lui soustraire la somme des charges non financières. Si un déficit est constaté, il pourra être imputé au revenu global, sachant que le déficit foncier maximum est de 10 700€ par an, le surplus étant imputé sur les revenus fonciers des années suivantes.

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